深圳地铁2、3号线站点公示看看地铁到你家吗？

近日，笔者为调查地铁三号线，只身探查地铁三号线建设情况和周边物业建设情况，以加强广大投资者对地铁物业的认知，从而方便其投资购买居住等。

■深圳地铁总体建设情况：1号延长最快，3号次之，4号最慢！

自地铁一号线（火车站至世界之窗）投产以来，地铁一号延长线率先动工，其中，关内段自2004年投产以来，进展迅速，现主体工程已基本完成。关外（宝安）段只有部分路段）西乡段和中心区路段正式施工，根据一号线的建设进度，预计三年后该路段方可完全开通，也就是2010年。四号线（中心区到龙华段）自2005年底正式动工，其中梅林段已经开始正式建设，基地就在梅林中康玻璃老厂房范围内。龙华段基本处于停滞状态，进展不明显，预计2012年之后有可能建成，而地铁三号线相对四号线速度要快些，关内段，其中水贝田贝和翠竹段等已经相继动工，关外也已完成拆迁工作的一半以上，特区外4个标段正在合同谈判阶段，预计下个月施工单位也可进场。

■地铁物业：地铁物业=非地铁物业+3000，关外地铁物业增值速度高

按通行成本计算，如果按照开车出行，每月费用约2000元（且随着油价高增，停车费高增，费用增速也会很快），而乘地铁出行，每月费用约500元，如此计算每月可节省1500元的出行成本，按照20年计算，则可节省36万，即使按平方米12000元均价计算，100平方米建筑面积的房子来计算，则地铁物业比非地铁物业价值应高36万元，每平方米则可节省3000元，因此地铁物业比非地铁物业价值高出2000-3000元是合理的。

再来看实际情况，目前深圳地铁所通行的区域多为商务中心，住宅溢价不明显，但是商务楼宇溢价却十分明显，如华强北靠近地铁口的物业出租远远好过没有开通地铁的商务物业，中心区地铁物业价值也远远高于非地铁物业。而住宅物业方面，关外项目在炒作地铁概念的时候，客户对地铁价值的认知更为明显。以宏发地产所开发两个项目为例，圣陶沙骏园由于地处西乡中心区地铁口，在销售价格上高于同期同档次项目近2000元/平方米，宏发领域也是如此，由于地处宝安中心区地跌口，销售价格高达14000元/平方米，高出非地铁物业近3000元/平方米，可见，地铁物业和非地铁物业价值差别之大。也因比，笔者认为地铁物业在关外增值更为明显，而地铁本身价值也能做到最大化。

■地铁三号线物业攻略：选口摸脚，选外安内

投资者在选购地铁物业的时候，如何才能做到投资收益最大化呢，根据笔者的了解，选择地铁物业，首先要选择地铁口周边物业，地铁口周边物业由于人流较大，通性方面等因素，不仅商务需求较大，租金收益也最客观，一旦发生投资不测，改售为租则是最佳策略，而租金收益水平则取决于租客的需求情况，一般说来，租客对地铁口物业更为看重。其次，选择地跌物业投资，应关注关外。对于通行来说，关内客户和关外客户在地铁方面没有任何优势，相反，由于关外租金相对较低，选择关外的客户可能会更多，也因此，关外地跌物业投资价值更高，也更具潜力！

编辑：不悔

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