有人说，豪宅，就是要营造出一种空间的奢侈感和私密性。豪宅是有钱人的居所，毕竟上千万元一套的别墅只能成为少数人的消费品。业主们甘愿每月交付上千元的管理费，就为了换取一种高度的尊贵感。社会分层化的趋势促进了富人们向豪宅的聚集，及至富人区的独立营造。都市豪宅成为富人们“大隐于市”的乐土，郊区别墅则是他们悠游闲聚的秘地。

然而，豪宅开发动辄得咎，举凡房地产市场治理整顿总爱拿它说事。央行121文件严控房地产贷款的矛头，率先指向的就是豪宅。继年初决定停止审批别墅用地后，国土资源部在9月份下发的一份通知中再次重申，今后将严格控制高档商品住房用地，停止申请报批别墅用地。从这个角度说，“阳光上东”公开打出“富人区”的旗号来，是要有一点勇气的。

俗话说，禁果分外香。豪宅、别墅越被禁，却越显出其豪华、尊贵和稀缺的价值来。不过，北京豪宅遍地，但富人区似乎没有明确的定义，早期的温榆河沿岸别墅群、现在的光彩国际公寓也并未给“富人区”概念一锤定音；上海佘山一带的山景豪宅已然成为所谓超级富豪竞奢之所；广州二沙岛早先以其独立岛屿景观和人文氛围成就了富人们“隐居”的生活追求，但这一富人区新近有被南湖板块和汇景新城抢去若干光彩的趋势；深圳依山傍海的天然优势，使得这个城市的富人区也“随波逐流”，从银湖别墅区到半山别墅，再到小梅沙别墅区，印证的仍然是少数人占据多数人山水资源的传说。

也许仅仅是一种氛围，一缕光影，一角山景，直令富人们揽袂而往，欣然忘返？但是，倘若要真正知晓富人区的秘密与快乐，唯有自己成为其中的一员。

□北京：只有豪宅没有富人区？

晚秋的阳光颇为刺眼，而在北京，比阳光更为扎眼的是“富人区”几个字。

10月18日，“阳光上东”方街1号开始对外销售。“阳光上东”最近在京城房地产界响起声名，不仅是因为它属“首创”概念(项目开发公司北京星泰房地产开发有限公司属广西阳光股份公司，后者由首创置地控股)，也许主要还因为它首次在北京公开打出了“富人区”的旗号。

“豪宅”满京城

富人区的形成离不开豪宅的发展。豪宅是通向富人区的主要路径。但对于豪宅的含义，似乎从来没有确定过。

北京光彩置业有限公司副总经理吴若刚说，作为一种产品形式的住宅，有5个层次：安全、经济、舒适、豪华、尊贵，豪宅至少应该满足前4个条件。豪宅在户型面积、建筑用材、装修标准等硬件设施上有自己的标准。虽然此前在一个有关豪宅的小型研讨会上，有多位项目营销总监声称，北京还没有真正意义上的豪宅，因为北京还找不到真正能满足个性化需求、环境和人文景观、建筑设计、服务水准与之相称的住宅产品，但多数开发商和业内人士都认为，从普遍意义上说，北京早已有了大批豪宅。

北京是一个缺乏规划的都市，城市建设是这样，房地产开发亦是如此。直到今天，也没有一个规划明确指出，北京哪个区域要用于建设高级住宅或豪宅。于是房地产商们就各逞所能，圈地为牢，豪宅也就零乱不堪地散布于京东北、京北、京西地区，而未能自然连成完整的片区。

北京的豪宅开发始于1990年代初，别墅为其主要产品形态，租住者多为外国驻华外交人员、外企高层等。早期较著名的别墅有丽京花园别墅、紫玉山庄、名都园别墅、香江花园别墅等。

1999年后，来自于IT、金融、证券期货、房地产行业和权力寻租的获利者、港澳台新富商及其他创业老板等纷纷成为别墅的主人，如丽高王府花园别墅、优山美地、西山美墅等。

从区域格局看，以别墅为主的北京豪宅，早期主要沿京顺路、立汤路、京昌路沿线展开，近期则在温榆河、潮白河及西山、香山乃至远郊密云、怀柔摆放。近年甚至在亦庄经济技术开发区也连连排出了好几个别墅项目。

据北京某房地产顾问机构调查的数字，2000年，全市约有别墅项目122个，总建筑面积约900多万平方米。2001年新增别墅项目13个、面积约65万平方米。2002年入市别墅较少，但今年又有所增加。目前全市别墅项目150多个，总建筑面积超过1000万平方米。

但是，并非所有别墅都能称得上是豪宅。譬如，2000年新增供应的13个别墅项目，有11个项目售价在每平方米7000元以下，其中甚至还有8个项目没有合法产权。这如何称得上是豪宅？

但市区里的高级公寓一加入，北京豪宅大军就浩浩荡荡了。如CBD就是一个豪宅项目较多的区域，财富中心、建外SOHO、世纪财富中心、华贸中心、旺座中心、金地国际花园、尚都中心等，构成了该区域浓郁的高级商务公寓氛围。如果将市区里那些面积稍大、售价在每平方米1万元以上的住宅纳入，北京豪宅就可谓遍京城了———这固然符合普通老百姓的心理定位，“但那只能算是成本高、价格贵的住宅而已，算不得豪宅”，一位开发商对本报记者说。

豪宅还是富人区？

几乎每一位接受采访的房地产业内人士和专家都表示，豪宅与富人区是两个不同的概念。北京星泰房地产开发有限公司总经理万林义对本报记者强调说，虽然构成富人区建筑主体的当然是豪宅，但豪宅组成的小区并不就是富人区。北京德邦筑城房地产经纪有限公司总经理张桥说，豪宅只是一种产品形式，而富人区自有其独特内涵。

有些项目一出来，人们很自然就称之为“豪宅”。譬如，优山美地别墅，从区位、环境、绿化、项目规划和产品设计、社区规模等方面来衡量，都可以称得上是豪宅。再如，铂宫国际中心内有一处只有36户的所谓“集合式House”，每户客厅达108平方米之巨。而该项目居然还要建设两栋占地三亩、销售面积达800平方米以上的独栋别墅，在繁华的朝外大街一侧，这样的豪宅不知是用来作商务还是居住为好。开发商告诉本报记者说，他们将对两栋别墅实行公开竞价拍卖。再如，和乔丽晶二期“东方之子”，总建筑面积不过3.2万余平方米，单套面积300平方米以上，均价超过3000美元，据说该项目的拱门和大厅空间的石材全用意大利洞石雕刻而成，瓷砖是专门在日本打磨了10多遍才订制的，户门和门套是用黑檀木，细节精微到令人觉得不胜繁复，高楼还带私人庭院。据说77套房子还未开盘就被预订了一半。

但远在密云的亚澜湾别墅，就很难定义了。开发商既不愿意称其为豪宅，又自认算不上富人区，因为周边没有其他同类项目，不成规模，因此拣了个中间词叫“名宅”。亚澜湾总占地面积110万平方米，其中建筑面积只有9万多平方米，水面倒有65万平方米，最大的一栋湖岛别墅占地26亩，可销售面积2000平方米，据说要卖8000多万元。

吴若刚说，光彩国际公寓其实应该算是富人区，只不过没有明确对外打上“富人区”的旗号。光彩国际公寓总建筑面积16万平方米，守着工体11万平方米的绿地和湖面，是北京第一个整栋用花岗岩做外挂石材的大型项目。它7套1000平方米的大房子。已出售4套、预订2套，这样的房子一套就得200万美元，不过，住进去以后楼上楼下也许得打电话才能听见了。吴若刚说，朝外到东三环一带是北京传统的富人居住区，光彩国际公寓的软硬环境完全符合做朝外乃至CBD富人区的条件。

有房地产界人士认为，“阳光上东”称自己为北京第一个“富人区”很勉强，更多是一种市场炒作手段。万林义在向本报记者解释时说，富人区是多种因素作用的结果，从区位、环境、社区配套和项目规划设计来看，“阳光上东”完全具备了富人区的条件。“72万平方米的社区，单价至少在200万以上，这样进来的门槛就比较高，”万林义说，“位置、绿化不用说了，你再看看我们的规划设计，每一个组团都是由国际上不同风格的建筑设计大师主持，我们建筑面积6.3万平方米的房子有80多种户型”。

富人区就在前方

与深圳等城市较自然形成了所在城市的富人区不同，北京对富人区缺乏认同感。但万林义认为，不管承认不承认，富人群体其实已经开始在出现，他们对居住地有自己独特的需求，北京也具备了发展富人区的市场。经过近10年的发展，北京已形成了富人区的雏形，主要是在温榆河沿岸，京汤河沿线，西山、香山一线。首创只是顺势而为，而不是逆势去做。而且北京购房人群的塔尖部分是在不断放大的，不少高档住宅的购房者中外埠人口占了40%以上，完全不是以前所说的塔尖只有5%的概念。

吴若刚也认为，北京富人区处于正在形成的过程之中，早期的温榆河沿岸别墅群就是北京最早的富人区。光彩国际公寓也是市中心事实上的富人区。

张桥认为，富人区是以价值而非价格来衡量，像欧美等国家的富人区，建筑都有上百年的历史，与此相比，连香港半山别墅区都算不上真正的富人区。北京的富人区远未形成，温榆河别墅群只是价格高一些的豪宅罢了。要形成所谓的富人区，需看5年以后中国经济是否还能保持目前的稳定发展态势。

北京点石房地产经纪有限公司总经理、东方之子的销售总监杨震宇先生从几方面给富人区下定义说，富人区里的每个楼盘的单价都应有一定的高度，比如2000美金之上。这是一个富人区的价格门槛。其次，这片区域应该有形成一定数量和规模的项目，但规模又不能过于庞大。同时，富人区绝对要求体现稀有、高贵和私密，这是富人对自己住宅的基本要求。而像现代城这样的项目，尽管房价也不低，但因为打出的是SOHO的概念，绝不可能呈现纯粹的富人区的本质。富人区的房地产项目的品质要整齐且达到一定水准，要有国际学校等比较完善、高级的配套设施，保安措施也应该科学而完善。他认为，目前北京还没有形成真正意义上的富人区，也不具备形成富人区的条件，“香江花园别墅”及周围几个项目构成的别墅区至多可说是接近于富人区罢了。

中国人民大学土地管理系主任叶剑平教授对本报记者说，从十六届三中全会对发展民营经济、保护私有财产权的强调，从市场经济发展和个人的需求等方面来看，富人区的形成将是一种趋势。社会氛围和国家政策都有助于富人阶层的形成，而社会分层的日趋明显，使得该阶层对住房的独特需求也须有相应的出口，富人区早晚会出现，但北京暂时还没有出现□深圳：富人区的山水情结

身着牛仔白衫，头发利索地扎在脑后的吴贞，看起来更像是写字楼里的文职女性，给人的感觉充其量不过是个都市小白领。然而这个弱女子在京、沪、深有7家大型服装店，个人资产接近9位数。像大多数的深圳富人一样，吴对于自己的财富从不张扬。深圳的富人没有将自己囿于少数人的圈子，他们的工作通常很繁忙，他们更像硅谷里的富豪，不张扬，但“心里很踏实”。

吴1980年代中期来到深圳，属于深圳的第一批创业者，其父在云南也是当地有名的富商。吴90年代中期在炙手可热的银湖买了一套400多平方米的别墅，68万美金(约合人民币565万)。吴前年搬出了银湖别墅，她说这里的别墅“太大，太安静，一个人呆着可以听得见自己的心跳，有些可怕”。

银湖别墅的成功为深圳带来了第二轮别墅开发热潮，之后大小南山、梅沙等倚山傍海的区域出现了成片的别墅群。银湖别墅价格因此有走低的趋势，吴贞说她的别墅目前大概只值200万，虽然如此，银湖别墅区仍然是深圳最著名的富人区。

早期富人钟情山景别墅

银湖别墅区是深圳最早的富人区，银湖别墅的价位按照地段、朝向等因素，价格每平方米8000～15000元。购买银湖别墅的人群大都是深圳第一批创业热潮中靠贸易、建材发家的潮州人，出没于银湖的车子通常是宝马、奔驰，这些车往往挂着深港两地的牌照，穿梭两地是这一区域富人生活的一部分。银湖还有中国脑库等智力机构，不少商界名流、高级知识分子也选择在银湖安家。

银湖别墅区三面环山，山谷中有金银二湖，湖前有金湖山庄、颐园别墅、齐明山庄，后有田园居、金碧苑、银谷别墅和棕榈泉别墅，由内而外连成一片，成为深圳别墅物业最为集中的地区。最贵的两个别墅区是田园居和国际会议中心。深圳最昂贵的别墅和最神秘的业主，使银湖成为深圳当之无愧的富人区，至今仍旧以其独特魅力吸引着各路富豪。

银湖别墅总体来说属于商务别墅，驻有许多公司和商务会所，商业氛围浓郁。银湖别墅容积率偏高，空间比较狭小，配套也不够齐全，且其入口处环境较差，但由于其属于早期开发，并填补了深圳早期别墅开发的空白，因此市场反应良好。银湖经过90年代初的开发，目前可供利用的土地已所剩无几，加之政策限制，该区域发展空间已很狭小。

蛇口别墅是银湖别墅之后最成功的富人区，蛇口的别墅基本属于家居型别墅，此片区别墅的显著特点是有相对独立的地理位置，适合居住。

西靠大小南山、东望深圳湾，蛇口的地理位置一流，整个区域配套齐全，形成了自身独特的氛围。1985年至1996年，分10年10期开发的188栋鲸山别墅，是深圳规模最大、开发周期最长、环境及配套优越的外籍人士聚居地，鲸山别墅的出现，使蛇口逐渐成为新兴富人集结地，但是只租不卖的政策局限了其影响力。

蛇口的半山别墅购买主体为外籍人士和企业主。招商地产在开发半山别墅之前，本没有想到半山会有今天的地位，半山别墅业已成为深圳最有名的新兴富人区。半山别墅占地7.8万平方米，建成之初，最便宜的一套别墅价格只卖到300多万。令招商地产意外的是，半山别墅推出市场一段时间后异常火爆，之后的情况是供不应求，此别墅区高峰期一套别墅的价格竟然卖到1800万。本报记者一位深圳朋友前不久还略带遗憾地说，当初一犹豫没有买这里的别墅，否则现在至少也已翻番。

除半山别墅之外，月亮湾别墅、龟山别墅、齐明别墅都在此区域，掩映于苍翠的山色中，蛇口的别墅集群效应已经使蛇口富人区的概念深入人心。

新兴富人追逐水景别墅

深圳关内可开发的山景资源已经不多，而关外别墅市场由于二线关的存在构成无法逾越的瓶颈，撤关之前不可能有太好的作为，在这种背景之下，海景、湖景别墅豪宅逐渐成为深圳新兴富人的首选。

综观世界富人区，除了有唯美的建筑群、优雅的环境、富裕的人群之外，大多都是沿水岸的带状居住区。几个世界著名的富人区都与海岸相连，而且几乎都是一个呈带状蜿蜒起伏的海湾，如日本的东京湾、香港浅水湾、悉尼玫瑰湾等。

如果按照这个标准，深圳的盐田完全符合开发条件。盐田有深圳真正的海景和山景的组合，小梅沙别墅区已经是深圳的顶级富人区，深圳几大地产商乃至香港地产商目前在这里都有投资。该区域已成为新兴富人们钟情的旅游渡假休闲别墅群落。

盐田第一个倚山海景别墅是由新世界开发的翠林别墅，中海也开始进驻这一片区。有消息人士透露，新世界已经在和政府接触，计划联合建立医院、学校等配套设施，实力地产商的进驻，将加快完善这一带的配套设施。

如果环淡水景观不亚于海湾景观，则淡水湾会成为富人区的首选。随着深圳市政府对土地资源的限制性开发，深圳楼市可供利用的景观资源也在逐渐减少，加之政府对海湾物业的保护性开发策略，海景概念相对于湖景略显弱势，开发商不约而同看中了湖景这一都市中的碧玉，形成了楼市由东到西环湖开发的市场格局，湖景继山景海景之后，逐渐浮出水面，成为新兴富人们又一绝佳的选择。

香蜜湖就是这样的地区。香蜜湖地带现在是深圳的中心区，由于交通便捷，各项设施齐备，新兴的富人有很大一部分都在这一区域购置物业，东海花园是这个地区有名的豪宅，当初借香港回归的有利时机脱颖而出，成为该片区第一个豪宅项目，售价达到14000～20000港币/平方米。

深圳豪宅的价格与北京、上海相比，还没有达到与深圳人均GDP相对应的高度，这与深圳本身具有的特性相关。深圳是一个新兴移民城市，文化积淀还不够浓重，同时，深圳的流动人口远大于固定人口，归属感较淡，追逐湖景物业体现了一部分打算在深圳踏实做事的富人们试图建立某种归属感。

“湖景物业成为市场热点从一个侧面反映了居住文化对置业者根深蒂固的影响，也体现了一部分深圳富人的归属感，湖景之所以大受市场追捧，源于人们的亲水本性、湖景的稀缺以及环境景观的实际需要。”地产界资深人士半求对本报记者说。

除了以上提到的几个地区之外，深圳最为外界看好的新的富人区是红树湾填海区。由于集规划优势、海景资源优势、华侨城旅游区优势和深港西部通道优势于一身，这一地区将是近五年内深圳最具潜力的地区。业内人士估计，在未来10年，深圳东部海岸线会成为富人扎堆的地区，将是深圳最大的国际豪宅区。

富人区空间巨大

世界上一些著名富人区的形成过程，可以一窥富人区相似的发展轨迹：通常在城市里区位最好的地方，拥有绝佳的自然环境，一批当时上流社会的人士入住其中，他们的财富与修养使这个地区的配套设施和人文氛围日渐成熟，接着越来越多的上流社会富人被吸引过来，他们带来新的财富和文化，这些财富与文化在不断的融合中形成了这个地区独特的富人文化。

每个富人区都有自己的特质和品位，它绝非简单的地域分隔，还有许多社会的、文化的内涵值得推敲：即富人区既要个性化，又要有人文内涵。

占用大量公共资源，包括景观资源和人文资源，是富人区共同的特点。如北京的温榆湖别墅区，就有莱蒙湖等一批别墅豪宅坐落在此。富人区大多依山傍水而建，有些则直接建在城市公园，旅游区和景观带、高尔夫球场旁，有的城市甚至把国家风景区和景观带承包给发展商和投资商来开发住宅，大量的公共绿地和公共资源被某个人或某些人享有，少数人拥有多数人的资源，构成富人区的本质之一。

半求先生认为，富人区的历史就是人居文化变迁的历史。在深圳这个只有20多年的年轻城市里，富人区缺少人文的积淀，其豪宅内涵确实肤浅，深圳要产生真正现代意义上的豪宅还需要时间和文化的积淀。按照西方发达国家成熟的住房市场比例，别墅的数量应该占总的住宅存量的5%～10%。就国内的别墅豪宅市场言，每套200万元以上的城市公寓和300万元以上的别墅作为大致的价值界限比较合适。如果按这个标准来看，深圳的别墅还非常稀缺，供应量约占增量住宅的5%以内，占存量的比例则更小。从发展方向看，深圳富人居住产品与国外还有较大差距，若与深圳撤关乃至更大的概念等来观察，深圳的富人区就有更大的想像空间。

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