最近有份资料，称深圳楼市泡沫程度仅次于内蒙古呼和浩特市，排在全国39个大中城市倒数第二，而人均收入水平则位列全国之冠。在地产界甚至还有一种说法，“除上海以外，其它城市不存在地产泡沫！”。

笔者不清楚其它城市的实际情况，以及这份统计资料的依据是什么，只知道今年深圳二级市场新上市的新房价格，与两年前相比，普遍上涨了30-40%。其中，涨幅最大的当属盐田区大梅沙、南山区后海、龙岗区横岗和福田区香蜜湖这四个片区。而去年深圳楼市最“热”的新开发区域——宝安新中心区和深圳红树湾片区，缺少历史上的楼价比照，只能讲其开盘销售均价，已高出周边区域二手楼价3至4成不等。

另外，03年初至今，比较市区内二手老房的价格走势，涨势一点也不慢。一些只剩下三十几年土地使用期的残旧老房，由于地处市中心地带，价格在5千元/平左右。而且，这还是在政府“旧城改造”政策尚未惠及的情况下。罗湖区木头龙住宅区，据闻将被某开发商整体收购，其二手市场价，在半年内就上涨了4成以上。

再举一些实例，位于南山区前海，规划中属于港口及物流中心的某“大社区”楼盘，最新的销售均价超过了6800元/平；而万科地产在盐田大梅沙和关外龙华街道办坂田村开发的新楼盘，宣传中的销售均价高达7000元/平了。由此，罗湖区今年第一季度公布的新房销售均价8135元/平，就很容易理解了。

按上面的数据，深圳楼价这两年的实际涨幅，应该不比内地大中型城市差。但为什么开头提到的那份资料上讲，深圳楼价的泡沫很少，楼价被“低估”了呢？

笔者分析，外地的咨询分析机构，可能是从两个主要数据来分析深圳的楼价。一个是深圳历年来的房地产价格涨幅（近3年楼价年增长速度未超过6%）；另一个是深圳人均年收入水平和增长速度（04年“就业者”人均年收入超过4.8万元，居民人均年收入超过2万元人民币，年增长率超过6%）。如果用这两个数据比较分析，深圳的确是一个经济快速发展，居民收入水平不断提高，而楼价上涨幅度相对比较温和的城市。

但深圳有其历史和行政区域上的特殊性存在，主要就在于关内外各方面的差距太大！有人讲，关外4500元/平的楼价有一定投资潜力。但“一关之隔”，关外与关内在市容市貌、基础设施、文化建设、教育和人才资源、行政及治安管理等方面，存在的巨大差距足以抵消掉这个“潜力”！每天上下班时间，在布吉和梅林两个主要“关口”大“塞车”已成司空见怪了。

有人说，深圳人收入水平高居全国之首。但是否已把本市常住户籍人口与暂住人口全都考虑进去了呢？深圳户籍人口不过两三百万，而据说实际的人口数量早已突破千万！假设，把占深圳实际人口8成左右的外来务工者，与本市常住户籍人口合并起来计算人均收入；另外再把特区内外的楼价涨幅，分开计算比较的话，那么，相信最后的结论，绝对会是另外一个样！

笔者并非什么“专业研究人士”，也没有多少“内部信息资源”可用。不过，从现实生活的观察可以发现，深圳这两年楼价的涨幅，已远非某些媒体所言那么“理性”。比如，现在市场上的新楼，很少见到关内低于6500元/平，关外低于4500元/平的。又比如，在大部分深圳“新移民”还租住在“城中村”和农民房里的时候，今年推向市场的“豪宅”类项目总量创下了历史新高！

面对楼价快速上涨后形成的“虚火”，绝大多数刚来深几年的年青小家庭，最需要是中低价位的住房，可用来“过渡”型自住。但无论是市面上的商品房，还是“传闻”中的微利房估计很难找到低于三四十万元的房屋总价，这笔钱相当于普通收入者不吃不喝，十多年的积蓄总和！

因此，在政府采取直接措施，严厉打击楼价“炒作之风”后，相信大多数准购房者都会表示支持，会“持币待购”！实际上，无论是“自住型”还是“投资型”购房者，在做出购买决定前，都应先学习一些置业方面的常识，要考虑家庭经济能力能否承受房屋的总价。要避免“盲从和轻信”，切忌“冲动性”买房。

笔者认为，在深圳地铁体系（包括轨道交通体系）和“三横八纵”城市快速干道体系建成前；在传闻中的“布龙新区”，“扩关扩市”等有利于城市长远发展的“利好”兑现前；在治安环境改善，“二线关”消失，海内外投资者能放心大胆来深投资前；在数以百万计的外地来深创业者，不用怀疑自己会否“扎根”于此前，那个时候，再来谈深圳楼价是否被“低估”不迟！

最后，愿那些整天宣扬深圳“楼价低”，要普通市民们快快掏钱“投资买楼”的“专业人士”，还有数十万被“高薪养廉”，不必为一套房子而忧心如焚的公务员们，能多体谅千百万普通小市民的生计和辛劳！摸一下自己的良心，看它是不是在该在的地方吧！

【我要评论】 【关闭】